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Aktuelle Baukostenentwicklung 2025
Der Baukostenindex 2025 zeigt: Die Baukosten für den Neubau von Mehrfamilienhäusern in Deutschland sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen, was sich insbesondere seit der Corona-Pandemie und dem Ukraine-Krieg weiter beschleunigt hat. Diese Entwicklung löst bei Investierenden und Bauherren und Bauherrinnen Besorgnis aus und führt zu einer verstärkten Zurückhaltung. Doch ist nun eine Abflachung der Kostensteigerung zu sehen?
Im Folgenden beleuchten wir die Kostenentwicklung der letzten Jahre, die Bedeutung der Baukosten für den Erfolg eines Projekts und worauf sich potenziell Bauende einstellen müssen. Denn trotz der leichten Entspannung bei den Baukosten bleibt die Situation angespannt.
Die Bauwirtschaft kämpft weiterhin mit Herausforderungen wie Fachkräftemangel, hohen Materialkosten und bürokratischen Hürden. Dennoch gibt es Anzeichen für eine Stabilisierung, die potenziellen Bauherren und Bauherrinnen Planungssicherheit bieten kann und das Bauen auch wieder attraktiver macht.
Die Kosten für traditionelle Neubauten sind im Zeitraum von Februar 2024 bis Februar 2025 um 3,2 % gestiegen. Um das einmal in Relation zu setzen: Die Kosten von November 2024 bis Februar 2025 sind nur um 1,4 % gestiegen, wohingegen die Kosten von November 2023 bis November 2024 um 3,1 % angestiegen sind. Man kann somit eine Abflachung der Kostensteigerung im letzten Quartal beobachten.
Wie man in der Grafik erkennen kann, bleibt der Anstieg des Baupreise im ersten Quartal 2025 im Vergleich zu 2024 konstant. Im Gegensatz zu den starken Preissteigerungen zwischen 2021 und 2023 hat sich das Niveau inzwischen wieder beruhigt. Die Preissteigerungen liegen aktuell etwa wieder auf dem Niveau, wo sie Anfang 2020 waren.
Die Baukosten für Rohbauarbeiten steigen nur schwach: Die Kosten für Rohbauarbeiten sind von Februar 2024 bis Februar 2025 um 2,2 % gestiegen. Den größten Anteil der Rohbaukosten im Neubau von Wohngebäuden tragen Beton- und Mauerwerksarbeiten. Die Kosten für Betonarbeiten sind gegenüber dem Vorjahr um 1 % gestiegen, wie auch die Kosten für Mauerwerk um 1,4 % gestiegen sind.
Die Baukosten für Ausbauarbeiten steigen mehr als die des Rohbaus: Im gleichen Zeitraum sind Dachdeckungsarbeiten um 4,5 % teurer geworden, ebenso haben sich die Kosten für Holz- und Zimmererarbeiten um 3,8 % gesteigert. Die Kosten für Erdarbeiten wurden um 3,4 % über denen des Vorjahresmonats angehoben. Auch die Kosten für Ausbauarbeiten haben sich geändert, diese nahmen um 3,9 % zu.
Gebäudetechnik steigt seit langem überproportional: Kosten für Heizanlagen und zentrale Wassererwärmungsanlagen wuchsen um 4,7 % und bei Elektro- und Informationstechnik (ehemals Nieder- und Mittelspannungsanlagen) konnte man einen Anstieg von 6,2 % verzeichnen
Langfristige Entwicklung des Baukostenindex seit 2020
Infolge der Corona-Krise und des Ukraine-Kriegs sind die Baupreise in kürzester Zeit stark angestiegen. Seit 2020 ist der Baukostenindex um ca. 43 Indexpunkte in die Höhe geschossen. Der rasante Anstieg erfolgte vom 4. Quartal 2020 bis zum 2. Quartal 2023. In diesem Zeitraum konnte man einen Anstieg von ungefähr 31,5 Indexpunkten verzeichnen. Zum Vergleich: Vom 3. Quartal 2018 bis zum 4. Quartal 2020 gab es einen minimalen Anstieg von nur 5 Indexpunkten.
Seit dem 2. Quartal 2023 sind die Baukosten um etwa 6 Indexpunkte weiter angestiegen und der Anstieg befindet sich bis zum jetzigen Zeitpunkt wieder auf dem Niveau von 2020.
Der Baukostenindex wurde planmäßig umgestellt und neu mit Stand 2021 auf 100 % festgelegt. Der Indexwert 1. Quartal 2025 beträgt 132,6 (Bruttoreihe).
Baukostenindex für Hamburg
Nicht nur auf Bundesebene, sondern auch in Hamburg sind die Baupreise in den letzten Jahrzehnten enorm gestiegen. Eine ähnlich hohe Steigerung erfuhr der Baukostenindex in Hamburg, was vor allem mit der hohen Nachfrage in Ballungsräumen erklärt werden kann. Das Bevölkerungswachstum in Hamburg steigt im letzten Jahrzehnt ständig an, wohingegen das Wachstum an Wohnungsneubau nicht in Relation steht.
Baupreisindex für Wohngebäude
Während in den vergangenen 20 Jahren die Lebenshaltungskosten in Hamburg ein relativ stetiges Wachstum erlebten, spiegeln die Bauwerkskosten ein anderes Bild wider. Diese durchlebten in den vergangenen Jahrzehnten mehrmals abrupte Anstiege, nach denen keine Erholung folgte. Auslöser dafür können verschiedene zusammenhängende Faktoren sein, wie z. B. Finanzkrisen, Lieferengpässe und eine überdurchschnittlich hohe Nachfrage.
Sowohl der Baupreisindex als auch die Baukosten für Wohngebäude sind im letzten Jahrzehnt sprunghaft angestiegen und befinden sich 2025 auf einem neuen Höchststand. 2011 noch deckend mit den Lebenshaltungskosten, befinden sich der Baupreisindex und der Baukostenindex heute weit über den Lebenshaltungskosten. Auch in naher Zukunft ist keine Änderung dieser Differenz prognostiziert und die Kosten befinden sich weit über der allgemeinen Teuerung.
Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) analysiert die Entwicklung der Baukosten in Hamburg. Daraus geht hervor, dass die Baukosten seit Beginn der Erhebungen kontinuierlich steigen, dieser Anstieg sich jedoch von Kostengruppe zu Kostengruppe unterscheidet. Beispielsweise die signifikanteste Kostensteigerung vom Jahr 2016 bis Ende 2024 erlebte die Kostengruppe 200 um 86,3 %. Hierzu muss allerdings erwähnt werden, dass es in diesem Zeitraum vermehrt Projekte mit Bestandsersatz gegeben hat, die zusätzliche Absicherungsmaßnahmen u.ä. erfordern. Auch die Kostengruppe 300/400 (Bauwerk) erlebte in den vier Jahren (2020 – 2024) eine Steigerung von 1170, 29 €/m² im Median, während die Kosten für Außenanlagen und Freiflächen (Kostengruppe 500) um 70,4 % gestiegen sind.
Ebenso, wie in der Tabelle 2 ersichtlich, ist es bei die Herstellungskosten seit dem letzten Kostenstand (3. Quartal 2023) zu einer moderaten Verteuerung gekommen (1,4%), wohingegen die Grundstückskosten (KG 100) seit dem letzten Kostenstand (3. Quartal 2023) einen leichten Rücklauf (-0,4%) erlebt haben. Somit wird deutlich, dass nicht alle Kostengruppen sich prozentual immer gleich verändern, sondern es auch hier unterschiedliche Kostenentwicklungen gibt.
| Bezeichnung | Kostengruppe gem. DIN 276 | Hamburg (2023) | Hamburg (2024) |
|---|---|---|---|
| ~ €/m2 Mietfläche | ~ €/m2 Mietfläche | ||
| Grundstückskosten und Finanzierung | 100 | 900,45 | 862,33 |
| Vorbereitende Maßnahmen | 200 | 95,43 | 97,51 |
| Bauwerkskosten | 300 + 400 | 3.641,15 | 3.716,68 |
| Kosten Außenanlagen und Freiflächen | 500 | 157,77 | 163,01 |
| Kosten Ausstattung | 600 | 67,48 | 69,12 |
| Baunebenkosten | 700 | 525,51 | 542,35 |
| Herstellungskosten | 200 bis 700 | 4.487,45 | 4.588,67 |
| Finanzierungskosten | 800 | keine Angabe | keine Angabe |
Ausblick für die Preisentwicklung
Auch wenn der Anstieg des Baupreises und des Baukostenindex 2025 im Vergleich zu den Jahren 2021 bis 2023 wieder etwas gesunken ist, bleibt Bauen weiterhin kostspielig. Wenn man sich die Entwicklung der Baukosten in den letzten Jahren betrachtet, ist es nicht abzusehen, dass diese in naher Zukunft wieder sinken werden, ganz im Gegenteil. Die Preissteigerungen ab sofort wieder in einem kontinuierlich ansteigenden Bereich von etwa 2-5 % p.a. Dies erleichtert die Prognose für die zukünftigen Baukosten.
Wie teuer ist durchschnittlich ein Hamburger Mehrfamilienhaus in 2025?
Entsprechend der aktuellen Preisentwicklung des Baukostenindex ist mit Bauwerkskosten von 3.900 € bis 4.000 €/qm Mietfläche zu rechnen (KG 300+400). Inklusive der Kanal- und Medienanschlüsse, Außenanlagen und Nebenkosten (KG 200, 500, 600, 700) betragen die Herstellungskosten von 4.800 € bis 5.000 € je qm Mietfläche. (Alles Brutto inkl. 19 % MWST.)
Doch gerade in Metropolregionen wie Hamburg fehlt es erheblich an neuem Wohnraum. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Baukosten für die restlichen Quartale des Jahres 2025 entwickeln. Weiterhin anhaltende Faktoren wie der Ukraine-Krieg und Rohstoffknappheiten bzw. instabilen globalen Lieferketten werden auch in naher Zukunft Einfluss auf die Bauwirtschaft haben. Für einige international gehandelte Güter wie z.B. Stahl, Eisen und Holz wurden inzwischen neue Bezugs- und Lieferquellen akquiriert, welche zu einer Verlangsamung der Baukosten- und Preisentwicklung beigetragen haben, dennoch bleiben die Materialpreise weiterhin vor dem Vorkrisenniveau.
Prototyp für kostengünstige Zinshäuser notwendig
Um dem Anstieg entgegenzusteuern, wurde in Hamburg die Initiative „Kostengünstiges Bauen“ ins Leben gerufen. Die Arbeitsgemeinschaft will dafür sorgen, das Bauen wieder erschwinglicher und somit auch attraktiver zu machen. Es sind neue Lösungen gefordert, um der aktuellem Wohnungskrise und den steigenden Baukosten in Hamburg entgegenzuwirken und die aktuell sehr angespannte Situation wieder zu entlasten. Auch Stadtblick Architekten arbeiten an einem Prototyp für kostengünstige Zinshäuser. Unser Ziel ist es, die Herstellungskosten auf 3.000€ / qm Mietfläche zu drücken.
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Baukostenrechner (0€)Definition der Baukosten nach DIN 276
Wenn von Baukosten gesprochen wird, redet jeder mit anderen Kennzahlen. Lesen Sie daher hier die korrekte und vollständige Definition.
Die Baukosten eines Mehrfamilienhauses setzen sich aus einer Vielzahl einzelner Kostenbereiche zusammen. Während beim einfachen Kauf eines fertig gebauten Mehrfamilienhauses nur Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten anfallen, kommen beim Bau je nach Ausgangssituation verschiedene Kostenarten auf einen zu.
Um die verschiedenen Kosten zu gliedern und zu kategorisieren, wird in der Bauwirtschaft die Gliederung nach DIN 276 verwendet. Diese strukturiert die verschiedenen Arten anfallender Kosten in sogenannte Kostengruppen. Insgesamt umfassen die Kostengruppen acht verschiedene Gruppen, die wie in der Tabelle 1 abgebildet gegliedert sind und als Kostengruppe 100 – 800 bezeichnet werden. Zu den Kostengruppen zählen: Grundstückskosten, Vorbereitende Maßnahmen, die Baukonstruktion, technische Anlagen, Außenanlage und Freiflächen, Ausstattung und Kunstwerke, sowie Baunebenkosten und Finanzierungskosten.
| Kostengruppe nach DIN 276 (2018) | |
|---|---|
| KG 100 | Grundstückskosten |
| KG 200 | Vorbereitende Maßnahmen |
| KG 300 | Bauwerk – Baukonstruktionen |
| KG 400 | Bauwerk – Technische Anlagen |
| KG 500 | Außenanlagen und Freiflächen |
| KG 600 | Ausstattung und Kunstwerke |
| KG 700 | Baunebenkosten |
| KG 800 | Finanzierungskosten |
Die Gesamtheit aller anfallenden Kosten wird als Gestehungskosten bezeichnet. Diese setzen sich aus der Summe aller acht Kostengruppen inklusive Grunderwerbs- und Geldbeschaffungskosten zusammen.
Gestehungskosten = Kostengruppen 100 – 800 + Grunderwerbs- und Geldbeschaffungskosten
Bauwerkskosten = Kostengruppen 300+400
Herstellungskosten = Kostengruppen 200-700
Darüber hinaus ist es wichtig, den Unterschied zwischen Herstellungskosten und Baukosten zu verstehen. Während die Herstellungskosten alle beim Bau eines Objekts bis zur Fertigstellung anfallenden Aufwendungen umfassen (Baukosten und Baunebenkosten), beschreiben die Baukosten die reinen Kosten für die Errichtung eines Gebäudes. Dabei fallen etwaige Nebenkosten, wie beispielsweise die Erwerbskosten des Grundstücks, weg. Daraus resultiert in der Regel auch ein geringerer Wert.
Regionaler Baukostenindex in Hamburg
In Hamburg ist, wie in viele Ballungsräumen auch, mit höheren Baukosten als im Bundesdurchschnitt zu rechnen. Der Wert schwankt zwischen +15 bis +19 % im Vergleich zu den im BKI veröffentlichten durchschnittlichen Baukostenwerten.
Um die Entwicklung der Baukosten repräsentieren und beobachten zu können, ist es hilfreich, einen Blick auf den regionalen Baukostenindex und den Baupreisindex zu werfen.
Das Baukosteninformationszentrum der Architektenkammern (BKI) beobachtet die Entwicklung all jener Kosten, die beim Bauunternehmer durch die Veränderung von Kostengrundlagen entstehen und veröffentlicht durchschnittliche Baupreise in Deutschland.
Beispielsweise schlagen sich steigende Rohstoff-, Material- und Arbeitskosten im Baukostenindex nieder. Diese Daten erhebt das BKI im Auftrag des Statistischen Bundesamtes.
Der Baupreisindex (BPI) wird vom Statistischen Bundesamt publiziert und zeigt das Preisniveau von Bauprojekten in Bezug auf ein Basisjahr. Dabei werden alle tatsächlichen Kosten erfasst, die der Bauherr für die Bauarbeiten zu tragen hat. Hierbei wird nicht nur die Preisentwicklung zu Produktionsfaktoren wie z. B. Baustoffen und Maschinen erfasst, sondern auch Veränderungen in der Produktivität und der Gewinnspanne von Bauunternehmen. Der Baupreisindex wird viermal im Jahr auf Bundesebene erhoben, während sich das Basisjahr in der Regel alle fünf Jahre ändert. Der aktuelle Baupreisindex bezieht sich auf 2021 als Basisjahr (2021 = 100).