Baurecht

Grundstücksprüfung: Warum jedes Grundstück ein Einzelfall ist

Lageplan für die Grundstücksprüfung

Inhaltsverzeichnis

Architektin Helena Günther über die gründliche Prüfung vor dem Bauen

Wenn Bauherren auf ihrem Grundstück bauen möchten, beginnt alles mit einer entscheidenden Frage: Was ist auf diesem Grundstück überhaupt erlaubt?

Architektin Helena Günther erklärt im Gespräch, warum eine gründliche Grundstücksprüfung unerlässlich ist – und worauf es dabei wirklich ankommt.

Portraitfoto von Helena Günther, Architektin Hamburg
Helena Günther, Architektin Hamburg

Bebauungsplan oder § 34 BauGB? Erste Schritte der Grundstücksprüfung

Die baurechtliche Prüfung eines Grundstücks erfordert eine umfassende Analyse, die rechtliche wie städtebauliche Rahmenbedingungen gleichermaßen berücksichtigt. Ein zentraler erster Schritt ist die Überprüfung, ob für das Grundstück ein Bebauungsplan vorliegt.

„Wenn ein Bebauungsplan („B-Plan“) vorliegt, ist dort bereits geregelt, was auf dem Grundstück erlaubt ist – zum Beispiel in Bezug auf Nutzung, Gebäudehöhe, Dachform oder Bauweise. Eine Bauvoranfrage ist dann oft nicht notwendig“, sagt Helena Günther.

Übersicht: Zulässigkeit der Bebauung eines Grundstückes nach dem Baugesetzbuch

§ 35 BauGB Außenbereich

  • bis auf Ausnahmen ist kein Baurecht möglich

§ 30 ff. BauGB Bebauungsplan

  • einfache und qualifizierte Bebauungspläne
  • teilweise altes Baurecht in Hamburg ist z.B. die Baupolizeiverordnung von 1938 gültig

§ 34 BauGB ohne Bebauungsplan (Einfügung)

  • Regelung der „Einfügung in die nähere Umgebung

Was bedeutet Baurecht nach §34? Ein Überblick für Bauherren

Liegt kein Bebauungsplan vor, kommt § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zur Anwendung: Demnach orientiert sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit am vorhandenen Umfeld. Das neue Bauvorhaben muss sich in Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und Grundflächen in die bestehende Struktur der näheren Umgebung einfügen.

Baurecht ohne Bebauungsplan: Einfügen in die Umgebung nach §34 BauGB

Doch was heißt „Einfügen in die Umgebung“ konkret? Die Prüfung nach § 34 BauGB erfordert eine städtebauliche Analyse: „Wir untersuchen die nähere Umgebung, schauen auf Art der Nutzung, Grundflächen, Geschossigkeit und Bauweise. Daraus leiten wir ein sogenanntes Referenzgebäude ab, auf das wir uns in der Planung stützen.“

Wie „nähere Umgebung“ definiert wird, sei dabei gar nicht eindeutig: „Während einige Stadtplaner einen Umkreis von 100 Metern zugrunde legen, orientieren sich andere an ganzen Straßenabschnitten. Das ist Interpretationssache – und genau da beginnt die Herausforderung.“

So funktioniert der Einfügungsnachweis im Baurecht Hamburg

Ein zentrales Kriterium ist der sogenannte Einfügungsnachweis: Es muss belegt werden, dass das Vorhaben sich harmonisch in das bestehende Ortsbild einfügt, wie in § 34 BauGB gefordert: ‚in die nähere Umgebung einfügt‘. Es darf weder störend noch befremdlich wirken.

An dieser Stelle zeigt sich eine weitere Schwierigkeit: den räumlichen Geltungsbereich der ‚näheren Umgebung‘ festzulegen. Denn ‚nähere Umgebung‘ bezieht sich nicht nur auf die unmittelbar angrenzenden Gebäude, sondern auch auf benachbarte Bauwerke, die städtebaulich Einfluss nehmen können.

Der zu betrachtende Bereich lässt sich nicht pauschal durch feste Entfernungen festlegen, sondern erfordert eine ganzheitliche Betrachtung der städtebaulichen Situation, in die das Grundstück eingebettet ist.

In solchen Fällen empfiehlt Helena Günther immer dem Bauherrn bzw. der Bauherrin das Gespräch mit der örtlichen Baubehörde zu suchen und sich beraten zu lassen. Anschließend empfiehlt sich eine Bauvoranfrage, um Rechtssicherheit zu erlangen.

Praxisfall Bergedorf: Grundstücksprüfung und Nachverdichtung

Helena Günther berichtet von einem aktuellen Beispiel: Eine Bauherrin beauftragte uns mit der baurechtlichen und wirtschaftlichen Prüfung ihres Grundstücks. Das alte Bestandsgebäude von 1910, das sie derzeit bewohnt, ist stark sanierungsbedürftig und wirtschaftlich nicht mehr zu rechtfertigen.

Der Sanierungsaufwand wäre immens und käme mindestens einem Neubau gleich. Daher plant die Bauherrin, das große Grundstück durch gezielte Nachverdichtung besser zu nutzen und zugleich kostengünstigen Wohnraum zu schaffen.

Das Gespräch mit der Behörde: Strategisches Vorgehen bei Baurecht Hamburg

Ein zentrales Element in Helena Günthers Arbeitsweise ist das frühe Gespräch mit der Baubehörde. „Wir gehen mit einem ersten Entwurf auf Basis unserer ersten Analyse zur Behörde. Manche Behörden bieten keine Beratung an, andere schon – das ist Glückssache. Aber: Diese Gespräche sind enorm wertvoll, um ein erstes Stimmungsbild zu bekommen.“

Die erste Variante in Bergedorf orientierte sich an einem großen Mehrfamilienhaus im Gewerbegebiet – doch die Behörde sah darin eine Ausnahme und empfahl, sich besser an kleineren Wohnbauten zu orientieren. „Das war natürlich enttäuschend, weil damit weniger Wohnfläche realisierbar war. Aber es zeigte uns: Wir müssen anders herangehen.“

Die Bauvoranfrage – freiwillig, aber sinnvoll

Rechtlich ist eine Bauvoranfrage nicht vorgeschrieben. Helena Günther empfiehlt sie trotzdem: „Nur so erhält man eine verbindliche Einschätzung vom Bauamt. In der Bauvoranfrage stellen wir konkrete Fragen, die mit Ja oder Nein beantwortet werden können, wie z.B.: Ist Wohnnutzung zulässig? Ist ein Wohngebäude mit zwei Vollgeschossen genehmigungsfähig? Sind die Stellplätze im Vorgarten zulässig? Die Antworten geben Planungssicherheit.“

Grundstücksprüfung Schritt für Schritt: Standardisierte Abläufe und strategische Planung

Helena Günther arbeitet nach einem klaren Ablauf: Zunächst erfolgt die Analyse der Umgebung, dann die Entwicklung eines ersten Entwurfs mit Bezug auf ein Referenzgebäude. Im Idealfall folgt ein Vorgespräch mit der Behörde, danach eine Überarbeitung – und schließlich die Bauvoranfrage.

„Wichtig ist: Man kann sich nicht die Rosinen rauspicken – etwa die größte Grundfläche von Gebäude A und die größte Höhe von Gebäude B“, erklärt Helena Günther. „Man muss sich auf ein Referenzgebäude festlegen, auf das man sich beziehen möchte. Es zählt der Gesamteindruck – und am Ende jede Quadratmeter Mietfläche.“

Der Ablauf im Überblick

  1. Umfeldanalyse und erste Skizzen
  2. Vorgespräch mit der Baubehörde
  3. Überarbeitung des Entwurfs
  4. Bauvoranfrage stellen
  5. Genehmigung/Vorbescheid abwarten
  6. Detailplanung und Bauantrag

Geduld und Verhandlungsgeschick gefragt

Der gesamte Prozess kann sich über viele Monate oder gar Jahre ziehen. Im besprochenen Fall in Bergedorf dauerte es fast zwei Jahre von der Beauftragung bis zum positiven Vorbescheid. „Die Bearbeitungszeit beim Amt allein beträgt oft drei bis sechs Monate“, so Helena Günther. Umso wichtiger sei es, frühzeitig mit der Prüfung zu beginnen – idealerweise schon dann, wenn noch gar nicht konkret gebaut werden soll.

Baurechtliche Grenzen für Architekten: Wo hört die Befugnis auf?

Architektinnen und Architekten sind Experten für die technischen und gestalterischen Aspekte des Bauens. Sie prüfen unter anderem die Einhaltung von Abstandsflächen, erstellen Umgebungsanalysen, berechnen Geschossflächenzahlen und planen im Rahmen der baurechtlichen Vorgaben.

Dabei bewegen sie sich auf dem Boden des öffentlich-rechtlichen Bauplanungsrechts – jedoch ausschließlich in technischer und planerischer Hinsicht. Was sie ausdrücklich nicht dürfen: rechtlich verbindliche Auskünfte oder Bewertungen geben. Auch wenn sie auf mögliche Konflikte hinweisen können, endet ihre Befugnis dort, wo rechtliche Beratung beginnt.

Baurecht Anwalt Hamburg: Wann Sie juristische Unterstützung brauchen

Kommt es zu Differenzen mit der Baubehörde, unklaren Genehmigungsvoraussetzungen oder Streitigkeiten zwischen Bauherr und Stadt, ist ein spezialisierter Anwalt gefragt. In solchen Fällen sollte ein Anwalt für Baurecht in Hamburg hinzugezogen werden, der befugt ist, die rechtliche Lage zu beurteilen, Entscheidungen anzufechten oder rechtssichere Lösungen zu verhandeln.

Unsere Empfehlung: Herr Michael Schmidt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Hamburg, arbeitet seit vielen Jahren vertrauensvoll mit uns zusammen.

Er ist spezialisiert auf Konfliktlösungen im Baurecht in Hamburg und unterstützt Bauherren und Architekturbüros gleichermaßen mit juristischem Sachverstand und Verhandlungsgeschick.

Wer im Raum Hamburg rechtliche Klarheit im Bauverfahren sucht, ist bei dem Hamburger Baurecht Anwalt Michael Schmidt in besten Händen.

Weitere Informationen zu ihm finden Sie hier.

Tipps für Bauherren: Worauf Sie bei der Grundstücksprüfung achten sollten

Zum Abschluss gibt Helena Günther wertvolle Hinweise für alle, die ein Grundstück besitzen und bauen möchten:

  • Früh anfangen: Auch wenn der Bau noch weit entfernt ist, lohnt sich eine frühzeitige Prüfung der baurechtlichen Möglichkeiten.
  • Städtebauliche Analyse ernst nehmen: Nur wer die Umgebung kennt, kann realistisch planen.
  • Bodengutachten und Baumbestand prüfen: Nicht baurechtlich vorgeschrieben, aber entscheidend für Wirtschaftlichkeit und Machbarkeit.
  • Stellplatzsatzung prüfen: Wie viele Kfz-Stellplätze pro Wohneinheit oder Quadratmeter Nutzfläche sind vorgeschrieben, um ausreichend Parkraum auf dem Grundstück zu gewährleisten?
  • Gestaltungssatzung und/oder eine Erhaltungssatzung: Geklärt werden muss,ob spezifische Vorgaben zu Fassadenmaterialien, Dachformen oder Farbwelten gelten bzw. ob tiefgreifende Veränderungen oder Abrissverbote bestehen, um Entwürfe rechtssicher zu planen.
  • Baulasten auf dem Grundstück: Informieren Sie sich im Grundbuch oder Baulastenverzeichnis über eingetragene Verpflichtungen (z. B. Wege- oder Abstandsrechte), da diese die Bebaubarkeit und Nutzungsplanung beeinflussen.
  • Denkmalschutz: Erkundigen Sie sich beim Denkmalamt, ob das Bestandsgebäude auf dem Grundstück unter Schutz steht, da jede bauliche Veränderung eine denkmalrechtliche Genehmigung erfordert.
  • Strategisch vorgehen: Der Dialog mit der Behörde ist oft entscheidend – sowohl inhaltlich als auch diplomatisch.

Fazit: Grundstücksprüfung als Grundlage für erfolgreiches Bauen

Grundstücksprüfung ist mehr als ein bürokratischer Akt. Sie ist strategische Grundlage jedes Bauvorhabens – und erfordert Weitsicht, Fachkenntnis und Verhandlungsgeschick. Mit der richtigen Unterstützung lassen sich selbst komplexe Fälle erfolgreich steuern.

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