Kosten, Klarheit und Kontrolle: Wie Bauherr und Bauherrin ihr Projekt strukturiert starten.
Dieser Beitrag beantwortet die zentrale Frage vieler zukünftiger Bauherrinnen und Bauherren: „Warum brauche ich eine Konzeptplanung bzw. Vorentwurf vor dem eigentlichen Architektenvertrag?“ Dabei gehen wir konkret auf die wichtigsten Entscheidungsphasen ein und zeigen auf, wie eine fundierte Voruntersuchung (z. B. unsere Vorstudie) hilft, Kosten zu kontrollieren und Risiken zu minimieren – insbesondere bis zum Bauantrag bzw. zur Baugenehmigung.
Folgende Themen werden behandelt:
- Wann sollte man einen Architekten oder eine Architektin beauftragen?
- Warum sagen viele: „Der Architekt ist zu teuer“?
- Welche Kosten entstehen bis zur Baugenehmigung?
- Wie lässt sich ein Bauprojekt sicher und stufenweise planen?
- Was genau leistet eine Konzeptplanung?
«Ein Haus für 750.000 Euro – oder 1,2 Mio.?»
Die Entscheidung für ein Bauprojekt ist oft von Emotionen geprägt – aber spätestens beim ersten Architektenangebot stellt sich die Frage: „Ist das nicht viel zu teuer?“
Dabei liegt das Problem selten an der Arbeit des Architekten oder der Architektin – sondern an der fehlenden Zielfindung vor Vertragsbeginn. Wer frühzeitig in eine Konzeptplanung investiert, spart nicht nur Geld, sondern auch viele Nerven.
1. Zielfindung statt Blindflug: Die Rolle der Konzeptplanung
Viele Bauherrinnen und Bauherren starten ein Bauvorhaben ohne klare Ziele. Dabei entscheidet bereits die Voruntersuchung, ob ein Projekt realistisch, wirtschaftlich und genehmigungsfähig ist.
Typische Fragen in der Zielfindungsphase:
- Welche steuerlichen und finanzierungsrelevanten Faktoren sind zu beachten?
- Wie viel Quadratmeter Mietfläche sind laut Baurecht möglich?
- Lässt sich mein Kostenrahmen mit den Förderkriterien der KfW vereinbaren?
- Trägt sich das Projekt langfristig auch wirtschaftlich durch die Mieteinnahmen?
Gesetzliche Grundlage:
Laut BGB gehört die Planungsgrundlage inkl. Kosteneinschätzung zu den ersten Pflichten einer Bauplanung, das BGB spricht von „Zielfindungsphase“ – und genau hier beginnt die professionelle Konzeptplanung.
2. Architekt zu teuer? Warum der Eindruck entsteht – und wie Sie vorbeugen
Viele sagen: „Der Architekt ist zu teuer.“ Doch dieser Eindruck entsteht oft, weil klare Ziele fehlen. Denn: Was keine definierte Kostenobergrenze hat, kann auch „zu teuer“ wirken.
Ein häufiger Fehler: Die Bauherrin oder der Bauherr setzt sich erst spät mit dem eigenen Kostenziel auseinander. Dabei trägt ausschließlich der Bauherr bzw. die Bauherrin die Verantwortung für diese Zieldefinition. Architektinnen und Architekten können darauf nur reagieren – nicht steuern.
Ein Pflichtenheft, also eine klare Aufgabendefinition für die Planungsbeteiligten, hilft:
- den tatsächlichen Umfang der Planungsleistungen festzulegen
- Budgets realistisch zu definieren
- Leistungsziele verbindlich zu dokumentieren
Seit dem EuGH-Urteil 2019 sind Architektenhonorare frei verhandelbar. Das eröffnet Ihnen Spielräume – setzt aber auch Klarheit in der Planung voraus.
3. Kosten Architekt bis Bauantrag: Was kommt auf mich zu?
Für viele Projekte, z. B. ein Mehrfamilienhaus mit 10–12 Wohneinheiten, belaufen sich die Kosten für die Architektenleistungen bis zum Bauantrag auf ca. 20–30 % der gesamten Planungsleistungen – je nach Umfang und Komplexität. Das entspricht etwa 3-4% des Projektbudgets (ohne Grundstück).
Was leistet ein Architekt oder eine Architektin eigentlich?
Hier eine Orientierung auf Basis der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI):
| Leistungsphase (LP) | Bezeichnung | Grundleistungen im Überblick | %-Anteil am Gesamthonorar | Planungskosten Architekt je qm Mietfläche |
|---|---|---|---|---|
| LP 1 | Grundlagenermittlung | Klären der Aufgabenstellung, Beratung zu Zielvorgaben, Analyse von Standort und rechtlichen Rahmenbedingungen | ca. 2 % | 4,40 € |
| LP 2 | Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung) | Erarbeitung eines Planungskonzepts inkl. Kostenschätzung nach DIN 276, erste Abstimmungen mit Behörden | ca. 7 % | 15,40 € |
| LP 3 | Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung) | Durcharbeiten des Planungskonzepts, zeichnerische Darstellung, Kostenberechnung, Koordination Fachplaner | ca. 15 % | 33,00 € |
| LP 4 | Genehmigungsplanung | Erstellen und Einreichen der Bauvorlagen zur Baugenehmigung, Kommunikation mit Behörden | ca. 3 % | 6,60 € |
| LP 5 | Ausführungsplanung | Detaillierte Zeichnungen (Maßstab 1:50 bis 1:1), Integration von Fachplanungen, Ausführungsdetails | ca. 25 % | 55,00 € |
| LP 6 | Vorbereitung der Vergabe | Mengenermittlungen, Leistungsbeschreibungen, Erstellen von Leistungsverzeichnissen | ca. 10 % | 22,00 € |
| LP 7 | Mitwirkung bei der Vergabe | Einholen und Prüfen von Angeboten, Vergabevorschläge, Mitwirken bei Auftragserteilung | ca. 4 % | 8,80 € |
| LP 8 | Objektüberwachung (Bauleitung) | Überwachung der Ausführung, Kostenkontrolle, Rechnungsprüfung, Abnahme, Mängelverfolgung | ca. 32 % | 70,00 € |
| LP 9 | Objektbetreuung und Dokumentation | Überwachung von Mängeln während der Gewährleistung, Dokumentation, Bewertung von Schäden | ca. 2 % | 4,40 € |
(Preisbeispiel für ein 12-Familienhaus gemäß HOAI)
Wie verteilen sich die Architektenkosten?
Vergleich HOAI 2009, 2013 und 2021 (ZOne III unten/oben)
4. Wann Architekt beauftragen – und wie?
Sollten Sie direkt mit dem Architektenvertrag starten? Unsere klare Antwort: Nein – nicht ohne Konzeptplanung.
Denn: Wer direkt einen Gesamtauftrag vergibt, ohne zuvor die Projektziele konkretisiert zu haben, läuft Gefahr…
- Leistungen zu bezahlen, die nicht benötigt werden
- zu hohe Gesamtkosten in Kauf zu nehmen
- sich zu früh an einen Entwurfsansatz zu binden
Unsere Empfehlung:
Beauftragen Sie einen Architekten oder eine Architektin stufenweise – mit definierten Zielen, Etappen und Preisen.
Beispiel für ein Projekt mit 12 Wohnungen:
| Leistungsstufe | Kosten | |
|---|---|---|
| 1. | Machbarkeitsstudie inkl. Baurechtscheck | 5.000 € pauschal |
| 2. | Vorplanung, Bauantrag inkl. Statik, ENEV etc. | xxx €/m² Mietfläche |
| 3. | Ausschreibung & Vergabeplanung | nach Erhalt Genehmigung |
Diese Vorgehensweise gibt Ihnen als Bauherrin oder Bauherr Kontrolle, Übersicht und Ausstiegsmöglichkeiten, wenn sich Projektziele ändern.
Die optimale Voruntersuchung – Ihre Sicherheit vor dem Vertrag
Die strukturierte Vorstudie schützt Sie vor Überraschungen. Wir empfehlen allen Bauherrinnen und Bauherren, vor dem Abschluss eines Architektenvertrags eine Vorstudie durchzuführen. Damit erhalten Sie:
- eine erste belastbare Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
- klare Aussagen zur Bebaubarkeit & zum Baurecht
- ein Grobkonzept mit realistischen Kostenrahmen
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