Mehrfamilienhaus Baukosten mit 30 % Einsparung?
Unsere detaillierte Baukosten-Untersuchung zum preisgünstigen Wohnungsbau am Beispiel “Mehrfamilienhaus am Horner Moor”
Mit diesem Projekt zeigen wir, wie man ein Mehrfamilienhaus mit sehr niedrigen Baukosten realisieren kann.
Das Projekt «Am Horner Moor» ist in unserem Portfolio das mit Abstand am günstigsten errichtete Gebäude. Trotz KfW Effizienzhaus 40 Standard liegt der Preis in der unteren Spanne der bundesweiten Statistik des BKI.
Und auch im Vergleich mit der ARGE Statistik 2024 schneidet das Mehrfamilienhaus-Projekt «Am Horner Moor» mit seinen günstigen Baukosten sehr gut ab.
In den beiden Grafiken haben wir die Baukosten von unserem Mehrfamilienhaus «Am Horner Moor» mit der ARGE-Statistik und der BKI-Statistik 2024 verglichen.
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Projektbeschreibung Mehrfamilienhaus am Horner Moor:
In Hamburgs Osten liegt Hamburg-Horn, einer der grünsten Stadtteile Hamburgs.
In einem Wohnumfeld, das von Einfamilienhäusern und altem Baumbestand geprägt ist, haben wir dort ein Mehrfamilienhaus mit 14 Einheiten gebaut. Das Gebäude am Horner Moor bietet ebenso für Familien- wie für Singlehaushalte Platz. So liegen auf drei Geschossen Wohnungen unterschiedlichster Grundrisse.
Grundrisse
Das Erdgeschoss ist mit sechs 1,5-Zimmer-Wohnungen konstruiert, in den darüberliegenden Bereichen finden Familien in 3- und 4-Zimmer-Wohnungen auf bis zu 83qm ihren Raum zum Leben.
Eine Besonderheit sind die separaten Wohnungseingänge im Erdgeschoss.
Bei der Planung achteten wir darauf, dass sich das doch recht große Wohnhaus unaufdringlich in die unmittelbare Umgebung mit vielen Einfamilienhäusern einreiht. Dies gelingt durch eine leichte Diagonal-Verschiebung des Grundrisses, was den Charakter eines Doppelhauses entstehen lässt. Die benachbarten Gebäudehöhen werden mithilfe einer Staffelung der dritten Etage aufgegriffen.
So wird eine Aufwertung der kleineren Einheiten ermöglicht und trotz unterschiedlicher Aufteilungen auf drei Ebenen ein großzügig geschnittenes Treppenhaus für das erste und zweite Obergeschoss realisiert.
Die Baukosten beim Mehrfamilienhaus um brutto/m² Wfl. senken – das verspricht die Politik mit dem Hamburg Standard
Wir haben nachgerechnet!
Bis zu 2000€/m² Baukosteneinsparungen verspricht der neue Hamburger Standard. In der Presse wurden diese Einsparungen hochgelobt. Mit der Einführung des Hamburger Standards soll eine grundlegende Transformation des Bauprozesses initiiert werden. Die von der Hamburger Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen gegründete Initiative „Kostenreduziertes Bauen“ strebt einen Kulturwandel in der Baubranche an. Der Fokus liegt auf der Vereinfachung, Kostenreduktion und Beschleunigung von Bauvorhaben.
Das primäre Ziel dieser Initiative ist, die Bewältigung der aktuellen Wohnungsbaukrise durch die Schaffung attraktiver und insbesondere bezahlbarer Wohnungsneubauten. Um das zu ermöglichen, soll es in Bauvorhaben leichter sein, von nicht notwendigen Komfort- und Ausstattungsstandards abzuweichen. Die Kostenoptimierungen resultieren aus Veränderungen in fünf wesentlichen Bereichen:
- Bauliche Standards
- Technische Standards
- Barrierefreie Standards
- Schallschutz Standards
- Brandschutzvorgaben.
In einer interdisziplinären Arbeitsgemeinschaft verschiedener Baubranchen wurden aus den oben genannten Bereichen drei übergeordnete Handlungsfelder entwickelt, die potenziell die Baukosten im Wohnungsbau signifikant reduzieren sollen. Das ambitionierte Ziel besteht darin, aus diesen drei Feldern 2.000 €/m² brutto einzusparen.
Als Vergleichswert wird hierfür der Gesamtmarkt-Durchschnitt von 3.750 €/m² betrachtet. Dieser ist jedoch irreführend und in diesem Fall nicht passend, da er sämtliche Bauprojekte umfasst, einschließlich hochwertiger Eigentumswohnungen und energetisch anspruchsvoller Gebäude. Diese Projekte treiben den Durchschnittspreis erheblich nach oben. Im Vergleich dazu beginnen aktuell Baupreise im sozialen Wohnungsbau bereits bei 2.700 €/m².
Eine seriöse Bewertung von Einsparpotenzialen muss daher differenziert erfolgen, denn es werden bereits heute einige Instrumente zur Baukostenreduktion erfolgreich eingesetzt. Folglich liegt das praxisnahe Einsparpotenzial in der Regel unter dem mit dem Maximalwert verglichenen Wert.
Wie realistisch die angesetzten Kostenreduktionen wirklich sind, soll im Folgenden kritisch untersucht werden.
Handlungsfeld 1: Organisation/Prozesse
Bis zu 400 brutto/m² Wfl. durch beschleunigte Verfahren an Mehrfamilienhaus-Baukosten einsparen
Der Standard stellt in Aussicht, dass Baukosten von bis zu 400 € brutto pro Quadratmeter durch die Optimierung von Arbeitsprozessen und durch effizientere Zusammenarbeit mit Behörden reduziert werden können. Durch diese Verbesserung soll Zeit eingespart und es sollen Planungswiederholungen vermieden werden. Doch wie wirklichkeitsnah ist die Beschleunigung dieser Verfahren?
In einer Umfrage zur Identifizierung von Kostentreibern in Planungs- und Bauprozessen untersuchte die Initiative „kostenreduziertes Bauen“ Key-Faktoren für die Mehrkostenverursachung in Bauprojekten. Besonders sticht hier die zu späte und lange Behördenbeteiligung hervor. Damit 400 €/m² durch beschleunigte Verfahren eingespart werden können, muss es entscheidende, organisatorische Veränderungen geben.
Eine wichtige Voraussetzung für den Erfolg dieser Veränderungen sind strukturelle Anpassungen in den Behörden, sowie die Digitalisierung und Automatisierung von Verwaltungsabläufen. Diese Maßnahmen müssten jedoch erst in einem weiteren Entwicklungsschritt realisiert werden. Daher ist aktuell eine Einsparung von 400 €/m² nicht umsetzbar.
Dennoch rät die Initiative zu einer frühzeitigen, kooperativen und verbindlichen Zusammenarbeit von Behörden, Bauherren, Planenden und ausführenden Unternehmen, was durchaus zu einer Kostenreduktion im Planungs- und Bauprozess führen kann. Auch eine zeitlich optimierte Planungs- und Bauzeit kann die Kosten zumindest minimieren.
Handlungsfeld 2: durch Änderung von Vorschriften
Bis zu 1000 Euro brutto/m² Wfl. an Mehrfamilienhaus-Baukosten einsparen durch den Verzicht auf ausgewählte technische und bauliche Elemente
Dieses Handlungsfeld weist, mit einem theoretischen Kosteneinsparungspotenzial von 1.000 Euro brutto pro m², das vergleichsweise größte Gewicht auf. Auf diese Einsparungen kommt man laut der Initiative durch den Verzicht auf bestimmte Ausstattungsmerkmale und bauliche Elemente, die durch Reduzierung von Vorschriften und Normen erreicht werden können. Ferner könnten Einsparungen durch den Einsatz innovativer Brandschutzkonzepte erzielt werden, die den Verzicht auf konventionelle, teure Maßnahmen wie Schleusen ermöglichen.
Als ein weiteres Beispiel nennt die Initiative „kostenreduziertes Bauen“ Änderungen der Aufzugsgrößen auf krankentragengerechte Maße in Kombination mit alternativen Rettungskonzepten. So soll der innere Treppenraum verkleinert werden. Auch durch das Verwenden von Holztreppen statt bsp. Stahlbetontreppen können Einsparungen herbeigeführt werden. Hier gilt jedoch zu beachten, dass für die Durchführung vieler dieser Maßnahmen gesetzliche Änderungen notwendig wären.
Mit der aktuellen (noch unveränderten) Gesetzeslage sind die Einsparungen von 1.000 Euro brutto pro m² momentan nicht umsetzbar und bleiben eine reine Fiktion.
Handlungsfeld 3: Reduzierte Standards
Bis zu 600 Euro brutto/m² Wfl. durch kostenreduzierte Baustandards an Baukosten einsparen
Im Rahmen des Handlungsfeldes 3 kalkuliert die Initiative „kostenreduziertes Bauen“ Kostensenkungen von bis zu 600 € brutto pro m² Wohnfläche. Diese Einsparungen sollen durch den Einsatz von reduzierten Baustandards erzielt werden.
Die größten Potenziale zur Kostensenkung lassen sich im Bereich der baulichen Standards erkennen – insbesondere durch die Optimierung der Kubatur und dem Einsatz kostengünstigerer Materialien. Ein Werkzeugkasten der ARGE//eV gibt Aufschluss darüber, welche Reduktionen getroffen werden könnten. Anpassungen in der Gestaltung von Untergeschossen bzw. das Weglassen von Kellergeschosse, eine reduzierte Fassadengestaltung und weniger Außenanlagen könnten potenziell zu Kostenvorteilen führen.
Ebenso der Verzicht auf Zertifizierungen, etwa für nachhaltiges Bauen, kann zu Einsparungen führen. Darüber hinaus wurden kostensenkende Maßnahmen wie vereinfachte Baustandards, die derzeit nicht gesetzlich vorgeschrieben sind, herausgearbeitet. Beispielsweise der Verzicht von Trittschalldämmung bei Balkonen, Dachterrassen oder Bodenplatten sowie der Einsatz schmalerer Innenwände kann Kostensenkungen erbringen. Auch die Verwendung von preiswerteren Materialien wie Mauerwerk anstelle von Stahlbeton (z.B. bei Aufzügen) hat einen Einfluss.
In einer Analyse der HafenCity Universität Hamburg wurde an unserem Referenzobjekt “Mehrfamilienhaus am Horner Moor” untersucht, welche dieser Kostenoptimierungen wirklich realistisch sind und konkrete Optimierungsvorschläge erarbeitet. Wichtig hierbei war der Fokus auf eine Kostenoptimierung ohne Verzicht auf bauliche Qualität und energetische Standards. Hier wurden ebenfalls die signifikantesten Optimierungsmöglichkeiten im Bereich der Außenwände und im Dach herausgestellt. Allerdings kam die Analyse auf ein realistisches Einsparpotenzial von 350€ brutto pro m² Wohnfläche statt 600 €.
Mehrfamilienhaus Baukosten um 30 % senken: Unser Fazit
Laut unserer Analyse ist Handlungsfeld 3 dasjenige mit den am realistischsten und sofort umsetzbaren Maßnahmen, denn es benötigt keine rechtlichen Änderungen. Bei den Handlungsfeldern 1 und 2 bedarf es vorerst weiterer gesetzlicher oder struktureller Änderungen, bis das Einsparungspotenzial erreicht werden kann. Am Beispiel des Horner Moors wurde ein aktuell realistisches Konzept erarbeitet.
Grundsätzlich ist der Hamburg-Standard aber ein Konzept, um Kosten im Wohnungsbau zu senken. Aktuell ist das Kostenminderungspotenzial von bis zu 2.000 € brutto pro m² Wohnfläche ein theoretischer Wert und eher als ein langfristiges Ziel zu verstehen. Denn ganz klar gilt, dass ein großer, prozentualer Teil des Hamburger Standards auf Ideen basiert, die von künftigen Gesetzesänderungen, regulatorischen Freiräumen oder weiteren Prozessoptimierungen abhängen. Auch der jeweils persönliche Anspruch an bestimmte Qualitätsstandards oder den ökologischen Fußabdruck hat einen Einfluss auf die tatsächlichen Einsparungen.
Für Familien, die ein Mehrfamilienhaus neu bauen wollen, bedeutet das: Ein Teil der Einsparungen ist bereits realistisch umsetzbar, während der verbleibende Teil als zukünftige Chance zur Weiterentwicklung des Standards zu sehen ist. Insgesamt bietet der Hamburger Standard aber eine Grundlage, um Baukosten zu senken und so bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Mehrfamilienhaus Baukosten um 30% senken?
Im Bereich des kostengünstigen Wohnungsbaus, der hier ausschließlich für den Bau von Zinshäusern relevant ist, gibt es nur ein sehr geringes Einsparpotential. In unserem Referenzprojekt waren dies im Wesentlichen die Fassadengestaltung (Putzfassade statt Klinker) und die Reduzierung der Energieeffizienz von KfW 40 auf KfW 55. Das gesamte Einsparpotential beträgt etwa 350€/qm Wohnfläche. Allerdings erhöhen sich die Renovierungskosten bei Putzfassaden in der langfristigen Bilanz. Auch ohne die Einsparungen liegen die Baukosten vom Mehrfamilienhaus Am Horner Moor mit etwa 2.750€/qm Wohnfläche (Kostengruppen 300+400) etwa 30% unterhalb des Marktdurchschnittes. Die Mehrfamilienhaus Baukosten lassen sich bezogen auf die gute Referenz jedoch etwa weitere 10% senken.
In unserem Baukostenrechner können Sie ihr persönliches Projekt mit den Kennzahlen unseres Referenz-Projektes kalkulieren.
Projektdaten
| Bauherr: privat |
| Architekt und Generalplanung: Stefan Scholz |
| Mitarbeit: Helena Günther |
| Bauleitung: Kai Straube |
| Tragwerk: KTC, Herr Diekmann |
| ENEV und KFW: Anke Hämmerling |
| Wohnfläche: ca. 1.000 qm, 14 Wohnungen |
| Baukosten: ca. 2,6 Mio. € Brutto (KG100-700) |
Quellen:
- ARGE//eV. (2025). Sammlung von Vereinfachungsmöglichkeiten im Bereich Baukonstruktion und Gebäudetechnik. In Zusammenfassung Ergebnisse der ARGE//eV. https://www.bezahlbarbauen.hamburg/resource/blob/1016756/9e60d05d117133e032d28e32497deb8b/initiative-koba-39-vereinfachungsmoeglichkeiten-im-bereich-baukonstruktion-und-gebaeudetechnik-data.pdf
- Hamburg Standard – Innovation für kosteneffizientes und nachhaltiges Bauen. (o. D.). https://www.bezahlbarbauen.hamburg/
- Initiative Kostenreduziertes Bauen der Freien und Hansestadt Hamburg, Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. & ARGE//eV Institute for Sustainable Constructions. (2025). Bewertung von Kostenauswirkungen bzw. Baukostenersparnissen für die im Rahmen der Initiative Kostenreduziertes Bauen der Freien und Hansestadt Hamburg identifizierten Kostentreiber der „Priorität 1“ und Erstellung von weiteren Empfehlungen zur Erreichung des Ziels von Herstellungskosten in Höhe von 3.000 €/m2 Wohnfläche in Hamburg. https://www.bezahlbarbauen.hamburg/resource/blob/1018776/c9d8b9142399244d85cbd774b23afdb8/initiative-koba-bewertung-von-kostenauswirkungen-der-arge-ev-data.pdf
