Inhaltsverzeichnis
- Mehrfamilienhaus Grundriss optimiert auf den durchschnittlichen Mieter
- Beste Funktionalität auf kleinster Fläche – das optimale Mehrfamilienhaus
- Grundriss im Mehrfamilienhaus Projekt Zinshaus Horner Moor
- Wie sieht ein optimaler Mehrfamilienhaus-Grundriss aus?
- Bedingungen für einen optimalen Grundriss
- Zielgruppe und Nutzung des Mehrfamilienhauses
- Mehrfamilienhaus ohne Keller / mit Tiefgarage?
- Optimierung von Grundrissen
- Fazit Grundriss Mehrfamilienhaus
- FAQ – Grundriss Mehrfamilienhaus
Grundriss als Schlüssel zum kostengünstigen Mehrfamilienhaus-Neubau
Ganz gleich ob Sie ein kleines Mehrfamilienhaus bauen möchten, eines mit 10 Wohnungen, mit Penthaus oder als Fertighaus: Es gibt einige Prinzipien für kostengünstiges Bauen, die auch für den Neubau von Mehrfamilienhäusern gelten.
Der Grundriss spielt dabei eine bedeutende Rolle. Dieser Artikel beleuchtet die geometrischen Faktoren beim Mietshaus-Neubau.
Mehrfamilienhaus Grundriss optimiert auf den durchschnittlichen Mieter
Versetzen Sie sich als Bauherr in die Lage der Wohnungssuchenden. Je extravaganter Sie eine Immobilie konzipieren, desto kleiner wird der Kreis der Interessenten, die genau diesem Geschmack entsprechen.
Ausgefallene Ideen und eine exotisch anmutende Architektur mögen auf dem Reißbrett gut aussehen, doch der Mieter verlangt nach einer „Wohlfühl-Architektur“. Regel Nummer 1 für die erfolgreiche Vermietung orientiert sich demnach an einer breit aufgestellten Zielgruppe.
Für die wirtschaftliche Vermietung empfiehlt es sich, den Mehrfamilienhaus Grundriss so zu wählen, dass möglichst viele Mieter sich damit identifizieren und darin ihre Wünsche und Vorstellungen wiederfinden können. Das spart zunächst keine Kosten, sondern steigert den Ertrag. Das leitet über zur Funktionalität des Gebäudes.
Beste Funktionalität auf kleinster Fläche – das optimale Mehrfamilienhaus
Es liegt in der Natur der Sache, dass sich bei der Wohnungsvermietung zwei Parteien mit ihren Interessen gegenüberstehen. Während Sie sich als Investor darüber freuen, dass die Quadratmeterpreise eher steigen als fallen, wird der Mieter nach einer möglichst günstigen, gut „zugeschnittenen“ Immobilie Ausschau halten.
Für die meisten Mieter wird demnach die absolute Miete entscheidend sein. Es gilt die einfache Regel, dass sich gut geschnittene Wohnungen, deren Fläche im Verhältnis zu den notwendigen Zimmern gering ist, besser vermieten lassen!
Neben dieser „Minimierung der Miethöhe für den Mieter“ ist es wichtig, die nicht vermieteten Flächen (Treppen, Aufzug, Keller) ebenfalls zu minimieren.
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Dieses E-Book ist Teil der Stadtblick-Wissensbibliothek.
E-Book Mehrfamilienhaus Musterplanung (0€)Grundriss im Mehrfamilienhaus Projekt Zinshaus Horner Moor
Kleine und große Wohnungen – mit komfortabler Ausstattung
Im Neubau-Projekt „Zinshaus Am Horner Moor“ ist eine sogenannter 4-Spänner ausgeführt. Hier sind 4 Wohnungen am normalen Treppenpodest positioniert. Dies ist sehr effizient, benötigt jedoch eine ausreichende Bebauungstiefe (hier 15,50 m). Neben der reinen Funktionalität darf auch der Komfort nicht zu kurz kommen.
Ob Sie in kleine oder große Wohnungen investieren und diese zur Vermietung anbieten, richtet sich an Faktoren wie Zielgruppe und Vermietungsdauer aus. Auch hier kommt es im optimalen Fall zu einer Win-Win-Situation. Eine Familie, die sich in einer Immobilie wohlfühlt – und sich zudem gut mit dem Vermieter versteht, wird das Mietverhältnis lange aufrechterhalten. Sie als Vermieter erfreuen sich an der ordentlichen Familie, die ihre Immobilie pfleglich behandelt und die Miete pünktlich überweist. Obwohl Sie dem Mieter einen guten Komfort bieten, gilt auch die Devise: Weniger ist mehr. Denken Sie daran, dass die gewählte Ausstattung geringe Pflege- und Instandhaltungskosten aufweisen sollte.
Die Zinshaus-Architektur – gehen sie auf die Wünsche Ihrer Mieter ein
Sich an eine möglichst große Zielgruppe zu wenden, um eine möglichst zeitnahe und lukrative Vermietung zu realisieren, bedeutet nicht, individuelle Vorlieben zu vernachlässigen.
Gehen Sie auf die Wünsche und Lebensumstände der Mieter ein. Besonders interessant, wenn Sie den Grundriss so planen, dass sich in der Immobilie sowohl Singles als auch Familien wohlfühlen. Auch daran, dass das Mehrfamilienhaus zur Miete auf dem neuesten ökologischen Stand ist und den KfW 40 Standard erfüllt, erfreuen sich beide Parteien. Wenn sich das Mehrfamilienhaus auch noch architektonisch perfekt in die Umgebung integriert, sind selbst die Nachbarn begeistert.
Das alles treibt den Preis nicht in die Höhe. Die Details finden Sie in unserem E-Book „Zinshaus Am Horner Moor“.
Wie sieht ein optimaler Mehrfamilienhaus-Grundriss aus?
Lassen Sie uns das Wesentliche kurz zusammenfassen:
- Der Mehrfamilienhaus Grundriss für ein „Zinshaus“ sollte sich zunächst an einer breit aufgestellten Zielgruppe ausrichten (unterschiedliche Wohnungsgrößen)
Bitte dabei beachten: Je ausgefallener die Ideen, desto kleiner der Kreis der Interessenten - Der durchschnittliche Mieter wird sich an der absoluten Miete orientieren und gut geschnittene Wohnungen mit ausgewogenem Verhältnis zur Wohnfläche und den notwendigen Zimmern bevorzugen
- Die Ausstattung sollte sich als funktional und komfortabel erweisen, jedoch wenig Instandhaltungsmaßnahmen und Pflegeaufwand erfordern
Beispiel im Muster-Projekt
Ein gutes Beispiel, wie so ein Grundriss für ein komfortables Mehrfamilienhaus sowohl für Singles als auch Familien aussehen kann, stellt das Muster-Projekt aus dem E-Book „Zinshaus Am Horner Moor“ dar.
Von der ausgeklügelten „Diagonal-Verschiebung“ des Grundrisses, die dem Gebäude den Charakter eines Doppelhauses verleiht, über das massive Kalkstein-Mauerwerk mit wartungsfreier Ziegel-/Holzverschalung bis zum realisierten KfW 40 Standard – ein Zinshaus mit Win-Win-Faktor für alle Parteien.
Bedingungen für einen optimalen Grundriss
Um einen optimalen Grundriss entwerfen zu können, müssen bestimmte Bedingungen im Voraus festgelegt werden.
Zu den Bedingungen gehören:
Grundstück
Das Grundstück gibt vorab den Gestaltungsrahmen der Form des Gebäudes vor. Man muss planen, wie viel Platz das Gebäude und der zusammenhängende Garten in dem Grundstück einnehmen kann und soll. Dabei muss die Erschließung des Gebäudes und der einzelnen Wohnungen bedacht werden. Außerdem muss geprüft werden, ob genug Stellfläche auf dem Grundstück vorhanden ist oder ob eine Tiefgarage benötigt wird.
Richtlinien
Wie letztendlich das Mehrfamilienhaus gebaut werden darf, bestimmen Richtlinien, die sich ebenfalls auf den Grundriss auswirken. Diese Richtlinien sollten zu Beginn überprüft und das Gebäude entsprechend geplant werden. Dabei gibt der Bebauungsplan vor, wie und was von dem Grundstück bebaut werden darf. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) gibt vor, wie das Grundstück genutzt werden darf.
Anzahl der Wohnungen
Zu Beginn der Planung sollte zunächst die gewünschte Anzahl der Wohnungen des Mehrfamilienhauses festgelegt werden. Dabei müssen es mehr als drei Wohnparteien sein, damit das Gebäude als Mehrfamilienhaus gilt.
Stockwerke
Ist die Anzahl der Wohnungen abgemacht, wird im nächsten Schritt geplant, auf wie viele Stockwerke die Wohnungen im Mehrfamilienhaus verteilt werden sollen. Es besteht aus mindestens zwei Stockwerken, hat aber nach oben hin keine Grenzen.
Verteilung der Wohnungen
Zusammenhängend mit der Anzahl der Wohnungseinheiten ist die Verteilung der dieser auf die Geschosse. Es muss festgelegt werden, wie viele Wohnungen sich auf einer Ebene befinden sollen. Häufig werden in Mehrfamilienhäusern die einzelnen Wohnungen als Etagenwohnung auf einzelne Geschosse verteilt.
Erschließung
Die Anzahl der Wohnungen, deren Verteilung und die Stockwerkanzahl hängt von der Erschließung des Gebäudes und der einzelnen Wohnungen ab. Es muss geklärt werden, ob es ein gemeinschaftlich genutztes Treppenhaus gibt oder die Wohnungen separat erschlossen werden sollen. Einhergehend muss festgelegt werden, wie großzügig der Eingangs- und Treppenbereich sein soll und ob ein Aufzug benötigt wird.
Zielgruppe und Nutzung des Mehrfamilienhauses
Zielgruppe
Wenn das geplante Mehrfamilienhaus für eine Zielgruppe bestimmt wird, kann man der Grundriss entsprechend anpassen. In dem Fall, dass das Gebäude für mehrere Familien oder größere Gruppen gedacht ist, sollten die einzelnen Wohnungen großzügiger gestaltet werden. Wenn das Mehrfamilienhaus für Singles, in etwa Studenten oder Senioren, gedacht ist, sind kleinere Wohnungen geeignet. Auch eine Mischung aus unterschiedlich großen Wohnungen ist möglich und bietet Flexibilität. Ergänzend lassen sich auch gewerblich genutzte Einheiten in einem Mehrfamilienhaus unterbringen.
Durch die Vielfalt an Nutzmöglichkeiten und Flexibilität eines Mehrfamilienhauses, ist keine Zielgruppe im Voraus zu bestimmen.
Nutzung
Die vorgängig bestimmte Nutzung des Mehrfamilienhauses wirkt sich auf die Gestaltung des Grundrisses aus. Die Nutzung hängt vor allem von Zielgruppe und dem Wohnungstyp ab. So lässt sich eine Familie in einer großzügigen Wohneinheit unterbringen, wohingegen für Studenten eine Clusterwohnung mit mehreren Wohnparteien geeignet ist. Zudem kann sich der Grundriss einer gewerblichen genutzten Wohneinheit zu einer bewohnten Wohnung unterscheiden.
Die im Vorhinein festgelegte Nutzung des Mehrfamilienhauses kann jederzeit neu bestimmt werden. Durch einfache Baumaßnahmen passt sich der Grundriss des Mehrfamilienhauses der wandelnden Nutzung an und bietet eine Flexibilität an Nutzung, Zielgruppe und Wohnungstypen.
Gemeinschaftsflächen
Flächen, die gemeinschaftlich genutzt werden, sollten im Vorhinein klar definiert und mit Regeln bestimmt werden. Zu den gemeinschaftlich genutzten Flächen gehören neben dem Treppen- und Eingangsbereich zum Beispiel der Garten oder in einer Wohngemeinschaft mit verschiedenen Bewohnern Badezimmer, Küche und Wohnbereich.
Form des Grundrisses
Die Grundform des Gebäudes und die daraus resultierende Form des Grundrisses ergibt sich durch vorher bestimmte Richtlinien, Zielgruppen, Anzahl der Wohnungen und dessen Verteilung sowie Nutzung. Sind die ersten Bedingungen abgestimmt, ist die Form des Grundrisses gegeben und kann im weiteren Schritt durch Gestaltungsmöglichkeiten ausgearbeitet werden.
Gestaltung des Grundrisses
Die Gestaltung des Grundrisses hängt von der Form des Grundrisses ab. Ändert man die Form des Grundrisses, so muss die Gestaltung, etwa die Raumaufteilung, entsprechend angepasst werden. Steht die Form des Grundrisses fest, kann die optimale Gestaltung des Grundrisses erfolgen.
Folgende Gestaltungsmöglichkeiten beeinflussen die Gestaltung des Grundrisses:
Folgende Gestaltungsmöglichkeiten beeinflussen die Gestaltung des Grundrisses
- Die Wahl des Baustils kann den Entwurf des Gebäudes maßgeblich prägen. Ein modernes Mehrfamilienhaus überzeugt beispielsweise mit einem offenen Grundriss und symmetrischem Aufbau.
- Für eine optimale Raumaufteilung muss der zuvor geplante Grundriss stehen. Die Aufteilung der Räume hängt von der Positionierung des Badezimmers, der Küche und der Ausrichtung der Räume ab. Dabei sollte man auf die Schaffung von kurzen Wegen und lebenswerten Raum Wert legen.
- Die Dachform kann die Form des Grundrisses beeinflussen. So muss sich der Grundriss im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses mit einem Pultdach an die Dachschrägen anpassen. Ein Flachdach hingegen bietet zusätzlich Raum für eine Dachterrasse.
- Die Fassadengestaltung hängt zum einen von der Bauweise und zum anderen von der Form des Gebäudes und dessen Grundrisses ab. Je nach Bauweise, wird das Mehrfamilienhaus als Massiv- oder Fertighaus realisiert. Dies beeinflusst die Fassadengestaltung hinsichtlich Ihrer Materialität und der Art von Fassadenöffnungen, etwa Fenster und Türen. Die Form des Gebäudes und die des Grundrisses bestimmt, wo und mit welchen Maßen sich die Fassadenöffnungen befinden.
Mehrfamilienhaus ohne Keller / mit Tiefgarage?
Bei einem Mehrfamilienhaus gilt das Prinzip „Weniger ist mehr“ – sowohl beim Keller als auch bei der Tiefgarage. Ein Keller verursacht nahezu die Kosten eines regulären Geschosses, bringt aber keine Miete ein. Daher kann insbesondere bei kleineren Mehrfamilienhäusern auf einen Keller verzichtet werden. Die nötigen Abstellflächen sollten stattdessen in den Wohnungen oder im Dachboden untergebracht werden.
Auch eine Tiefgarage ist kostenintensiv, da sie zusätzlichen Aufwand durch Rampe, Rolltor und stützenfreie Bauweise erfordert. Die Mieteinnahmen aus Stellplätzen reichen meist nicht aus, um diese Kosten zu decken. Wenn möglich, sollten die Stellplätze oberirdisch geschaffen werden. Während in Hamburg keine Stellplatzpflicht besteht, kann in anderen Gemeinden die Stellplatzsatzung zu einer ungünstigen Grundstücksausnutzung führen.
Optimierung von Grundrissen
Die Entwicklung eines optimierten Grundrisses für ein Mehrfamilienhaus kann hauptsächlich anhand von vier Grundprinzipien erfolgen. Zu diesen zählen kompakte Baukörper, Minimierung nicht vermietbarer Flächen, optimierte Wohnungsgrundrisse und minimale Anforderungen an Wohnungen.
Da Fassaden zu den kostenintensiven Bauteilen zählen, gilt es, eine möglichst geringe Fassadenfläche im Verhältnis zu erzielen. Das bedeutet in der Regel: Je kompakter die Geometrie des Baukörpers, desto wirtschaftlicher. Idealerweise würde man in Kugelform bauen. Da dies jedoch ungünstig ist, sind Würfel- oder Quaderformen die bevorzugte Wahl. Es gilt darauf zu achten, möglichst wenig Vor- und Rücksprünge zu planen und auf komplizierte Einschnitte oder beispielsweise Erker zu verzichten. Auch unterschiedliche Dachformen verursachen verschiedene Kosten. So sind beispielsweise Dachterrassen ebenfalls teurer als Balkone. Als Faustregel gilt: Kompakte, einfache Kubaturen sparen Kosten.
Ein weiterer Aspekt, der maßgeblich in die Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes miteinspielt, ist die Minimierung von nicht vermietbarer Fläche. So zählen Treppenhäuser, Aufzüge, Flure und Kellerzugänge zu Verkehrs- und Allgemeinflächen und nicht zur Mietfläche. Vorteilhaft sind hier natürlich große, kompakte Gebäude, da mehr Wohnraum pro Etage geplant werden kann, während der Treppenraum, also die Verkehrsfläche, gleich bleibt. Auch innerhalb der Wohnungen gibt es unterschiedlich effiziente Flächen. Fläche unter Dachschrägen, die eine Höhe von ein bis zwei Metern misst, wird nur zu 50 % zur Wohnfläche angerechnet, und eine Höhe von unter einem Meter gar nicht. Auch Balkone zählen nur zu 50 % zur vermietbaren Fläche eines Grundrisses für Mehrfamilienhäuser.
Auf den ersten Blick mag die Optimierung von Wohnungsgrundrissen vielleicht etwas banal erscheinen, aber auch hier gibt es einige Stellschrauben. Um unnötig verschenkten Platz zu vermeiden, gilt es, eine angemessene Verteilung und Größe der Räume einzuhalten. Offene Lösungen wie Wohnküchen sind effizienter als verschachtelte Grundrisse. Auch weniger Fläche für Flure und Funktionsräume ist sinnvoll.
Indem nur ein Bad geplant wird, anstelle eines Bades und eines extra WC-Raums oder einer Abstellnische statt eines separaten Abstellraumes, können unnötige Trennwände vermieden und bessere Grundrisse geschaffen werden. Allgemein bedeutet das: großzügig wirkende Grundrisse mit wenigen Bauteilen sind ökonomisch günstiger. Auch bei der Ausstattung gilt: „weniger ist mehr“. Konkret umgesetzt bedeutet das, entweder eine Dusche oder eine Badewanne mit einzuplanen und nicht beides.
Auch intelligente Lösungen, wie die Waschmaschine im Bad zu integrieren statt in einem separaten Raum, schaffen klare Vorteile.
Als viertes Grundprinzip gibt es noch die Möglichkeit, durch projektspezifische Anpassungen Anforderungen an Wohnungen gezielt zu reduzieren und damit wirtschaftlichere Lösungen zu realisieren. Ein zentraler Aspekt ist dabei die Berücksichtigung der jeweiligen Gebäudeklasse.
Gebäude mit niedrigerer Höhe, wie beispielsweise Reihenhäuser oder zweigeschossige Objekte mit Dach, unterliegen geringeren Brandschutz-Anforderungen und verursachen aus diesem Grund auch geringere Kosten. Diese können in Holzbauweise ausgeführt werden. Bei Gebäuden mit höheren Gebäudeklassen hingegen gelten strengere Brandschutz-Anforderungen. Hier ist die Massivbauweise häufig wirtschaftlicher.
Ferner können technische Vereinfachungen vorteilhaft sein. Durch die intelligente Anordnung von Funktionsräumen (übereinander und nicht direkt über Schlafräumen) gibt es weniger Aufwand für die Gewährleistung des Schallschutzes. Darüber hinaus gibt es je nach Projekt auch die Möglichkeit zur Herabsetzung bzw. Aufstockung der energetischen Anforderungen. Hier gilt es, sich genau zu informieren, da es ab gewissen Standards (z. B. KfW 40) Fördermittel geben kann. Allerdings ist dies keine Standard-Lösung und sollte ökonomisch gegen die Mehrkosten abgewogen werden.
Wie unterschiedlich diese Grundprinzipien in der Praxis angewendet werden können, sollen folgende Beispiele aufzeigen und zum Nachmachen anregen:
A. Mehrfamilienhaus Langenhorn
Die fünfeckige Grundrissform des Mehrfamilienhauses Langenhorn leitet sich aus der Grundstücksform des Projektes ab. Sie dient dazu, das Grundstück bestmöglich auszunutzen, auch wenn die nicht rechtwinkligen Ecken zunächst zu höheren Baukosten führen.Grundsätzlich sind rechteckige Formen für einen Grundriss eines Mehrfamilienhauses wirtschaftlicher. Das Objekt umfasst 20 Wohneinheiten, die auf drei Vollgeschossen mit Dachgeschoss Platz finden. Zur optimalen Erschließung wurde das Treppenhaus zentral angeordnet und ermöglicht somit fünf bzw. sechs Wohnungseingänge pro Geschoss.
Das Gebäude verfügt über einen Aufzug, was bei 20 Wohnungen sinnvoll ist, da es hier, anders als beispielsweise bei 6-8 Wohneinheiten, eine hohe Nutzungsteilung gibt.
Um eine ideale Grundrissaufteilung zu erzielen, sind die Wohn- und Schlafräume an der Fassade angeordnet. Die Nebenräume wie Bäder oder Abstellräume wurden so geplant, dass sie in einem innenliegenden Kern übereinander liegen. Das ist sowohl planerisch als auch schallschutztechnisch sehr vorteilhaft.
B. Mehrfamilienhaus Am Horner Moor
Das Mehrfamilienhaus am Horner Moor ist ein Vierspänner. Das bedeutet, es sind vier Wohnungen pro Etage um ein mittig gelegenes Treppenhaus angeordnet. Um die Kosten für eine kostenintensive RWA-Anlage einzusparen, ist das Treppenhaus an der Fassade gelegen und hat ein Fenster zur Entrauchung. Das Objekt verfügt über zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss (teilweise zwei DG-Ebenen), in denen insgesamt 14 Wohnungen Platz finden. Auch dieses Projekt ist mit einem Aufzug ausgestattet, was bei einem Gebäude dieser Größe sinnvoll ist.
Was die kreuzförmige Gebäudestruktur besonders attraktiv macht, ist, dass jede Wohnung zwei Ausrichtungen hat und es somit keine reine Nordwohnung gibt. Bei der Planung wurde Wert darauf gelegt, die Wohnräume und die Balkone an die besser besonnten Fassaden zu platzieren, was zu einer besonders attraktiven Aufenthaltsqualität im Innenraum beiträgt. Die Wohnungen sind als Drei- bis Vierzimmerwohnungen geplant. Durch die vergleichsweise großen Flächen wird das Treppenhaus effizient genutzt. Ähnlich wie beim Mehrfamilienhaus Langenhorn sind die Bäder und vergleichbaren Räume als innenliegender Kern ausgeführt.
C. Klassik: Dreispänner
Die Typologie des Dreispänners zeichnet sich durch drei Wohnungen pro Etage aus. Das Gebäude verfügt über ein außenliegendes Treppenhaus mit Aufzug, wobei dies bei einem zweigeschossigen Objekt mit sechs bis acht Wohnungen durchaus hinterfragt werden darf. Einige Bauordnungen verlangen, dass eine gewisse Anzahl an Wohnungen barrierefrei erreichbar sein muss. Hierzu zählen aber in vielen Fällen die Erdgeschosswohnungen, und die Bewohnerinnen und Bewohner der oberen Geschosse können die Treppen nutzen.
Der Dreispänner verfährt nach einem ähnlichen Prinzip wie die bereits genannten Objekte, wobei die Wohn- und Schlafräume an der Fassade liegen und die Sanitärräume in Kernen angeordnet sind. Die Grundrisse sind tendenziell etwas weniger optimiert und zerklüftet, da einige Wohnungen etwas vorgeschoben werden müssen, um ausreichend Tageslicht und Belichtung zu sichern. In den gezeigten Plänen sind keine Balkone oder Terrassen zu sehen, die idealerweise für jede Partei vorhanden sein sollten.
D. Klassik: Zweispänner
Eine weitere häufig verwendete Typologie ist der Zweispänner. Hierbei befinden sich auf jeder Etage zwei spiegelbildliche Wohnungen. In der Regel wird das Gebäude als kleines zweigeschossiges Haus mit Dach und insgesamt sechs Wohnungen gebaut. Das Treppenhaus soll minimalistisch, kompakt und ohne aufwendige Anlage geplant werden. Bei einer solchen geringen Geschossigkeit kann auf einen Aufzug verzichtet werden und alle Wohneinheiten sind über die Treppe erschlossen.
Um einen großzügigen Raumeindruck zu schaffen, gibt es keinen abgetrennten Flur und eine Wohnküche. Pro Wohnung findet sich ebenfalls ein Schlafzimmer, Wohnzimmer, Bad und eventuell eine größere Abstellnische, die auch als Homeoffice genutzt werden kann. Um das Gebäude noch wirtschaftlicher zu machen, gibt es pro Seite nur einen Sanitärstrang. Besonderes an dem Projekt ist die kompakte, einfache Bauweise, welche auf komplizierte Vor- und Rücksprünge verzichtet.
E. Doppelhaus mit 2 + 2 Wohnungen
Eine weitere deutlich kleinere Variante ist ein Doppelhaus mit 2+2 Wohnungen. Hierbei werden zwei Häuser aneinander gestellt, mit jeweils zwei Wohnungen: Erdgeschoss und Obergeschoss bzw. Dachgeschoss. Das hat zur Folge, dass rechtlich gesehen zwei separate Gebäude entstehen. Mit maximal zwei Wohneinheiten pro Geschoss fällt das Objekt in die Gebäudeklasse 2. Was wiederum vorteilhaft ist, da hier geringere Brandschutz-Anforderungen anfallen und ein günstiger Bau mit Holztreppen, leichten Decken und Holzbaukonstruktionen erlaubt ist.
Im Vergleich zu Projekt D ist diese Variante deutlich kostengünstiger, da hier niedrigere Auflagen gefordert sind. Die Wohnungen sind mit z. B. 40 m² relativ klein. Der Flur wird oft nicht extra abgetrennt und anstelle vieler einzelner Räume gibt es eine Wohnküche, die zum Wohnraum offen ist. Die Bäder sind klein, aber kompakt und bieten Platz für eine Dusche, WC, Waschbecken und ebenfalls Platz für die Waschmaschine.
Fazit Grundriss Mehrfamilienhaus
Wie die Beispiele verdeutlichen, gibt es unterschiedliche Wege, einen Grundriss für ein Mehrfamilienhaus zu optimieren, auch abhängig vom jeweiligen Projekt-Maßstab. Die Hauptmaßnahmen sind im Folgenden noch einmal als Übersicht zusammengefasst:
- Kompakte Baukörper und klare Grundriss-Logiken erhöhen die Wirtschaftlichkeit.
- Die Anzahl der Wohnungen pro Treppenhaus bestimmt maßgeblich die Effizienz.
- Aufzüge lohnen sich erst ab einer gewissen Anzahl an Wohneinheiten.
- Baurechtliche Einstufungen (Gebäudeklassen) können große Kostenvorteile schaffen.
- Innen liegende Funktionsräume + außen liegende Wohnräume = optimale Flächennutzung.
FAQ – Grundriss Mehrfamilienhaus
Der Grundriss bestimmt maßgeblich das Verhältnis von vermietbarer Wohnfläche zu teurer Fassaden- und Erschließungsfläche. Ein kompakter, klarer Baukörper reduziert Fassaden- und Anschlusskosten; eine effiziente interne Aufteilung minimiert Verkehrsfläche und spart Installationsaufwand. Zusammengenommen beeinflussen diese Faktoren sowohl Baukosten als auch die späteren Bewirtschaftungskosten und die Vermietbarkeit.
Ein kompakter Baukörper verzichtet auf viele Vor- und Rücksprünge, Erker oder ausladende Loggien und optimiert so die Fassadenfläche im Verhältnis zur Wohnfläche. Praktisch sind einfache Quader- oder Rechteckformen am wirtschaftlichsten, weil sie Materialeinsatz, Details und Bauzeit reduzieren.
Nicht vermietbare Flächen wie Treppenhaus, Flure oder Technikzonen sollten so geplant werden, dass sie auf möglichst klein sind. Mehr Wohnungen pro Erschließungseinheit erhöhen die Effizienz; gleichzeitig ist auf Nutzerkomfort und Barrierefreiheit zu achten. Kompakte Treppenhäuser mit vielen Wohnungen je Etage, z. B. Vierspänner, sind bewährte Lösungen.
Orientierungswert: ab etwa 12–15 Wohnungen sollte ein Aufzug kalkulatorisch geprüft werden. Ab ca. 14–20 WE ist ein Aufzug meistens wirtschaftlich sinnvoll, weil sich die Investitionskosten auf mehr Mieteinheiten verteilen; zudem erhöht er Vermietbarkeit und Barrierefreiheit.
Wohn- und Schlafzimmer werden an die Fassade gelegt, um Belichtung und Lüftung zu optimieren. Nebenräume wie Bäder, Abstellnischen und Technik sollten zentral gestapelt werden, da so Installationskosten sinken und Schallschutz leichter zu organisieren ist. Innenliegende wie außenliegend Bäder benötigen geeignete Abluftlösungen.
Balkone steigern Wohnqualität und Vermietbarkeit erheblich, sind aber kostenintensiv und werden in der Vermietung oft nur anteilig (z. B. 50 %) zur Wohnfläche angerechnet. Dachterrassen können sinnvoll sein, sind jedoch meist teurer als einfache Balkone. Die Entscheidung sollte Marktbedürfnis und Wirtschaftlichkeit abwägen. Jede Wohnung sollte einen geeigneten Außenraum erhalten. Wenn das nicht möglich ist, könnten französische Fenster einen Kompromiss darstellen.
Ein Flachdach kann ökonomisch vorteilhaft sein, wenn nutzbare Dachflächen (Terrassen) vorgesehen sind. Geneigte Dächer mit vielen Schrägen reduzieren anrechenbare Wohnfläche im Dachgeschoss und erschweren die Nutzung durch geringe Raumhöhen. Dafür sind geneigte Dächer günstiger zu bauen und oft schadenfreier als Flachdächer. Die Entscheidung hängt vom Projektziel und der gewünschten Nutzbarkeit des Dachgeschosses ab.
Keller und Tiefgaragen sind kostenintensiv – ein Keller verursacht fast die Kosten eines regulären Geschosses ohne Mietfläche. Bei kleinen Objekten empfiehlt es sich oft, auf einen Keller zu verzichten und Abstellflächen in Wohnungen oder im Dachboden zu organisieren. Tiefgaragen lohnen selten rein aus Stellplatzmiete und sind nur bei knapper Grundstücksfläche oder gesetzlicher Stellplatzpflicht sinnvoll. Daher können Tiefgaragen oft nur bei Eigentumswohnungen zum Verkauf sinnvoll sein. Für kostengünstigen Wohnungsbau sollte auf ein Kellergeschoss vollständig verzichtet werden.
Die Gebäudeklasse bestimmt Brandschutz- und konstruktive Anforderungen. Niedrigere Klassen bis Gebäudeklasse 2 erlauben oft leichtere Bauweisen (z. B. Holzbau) und geringere Auflagen, was Kosten spart. Höhere Klassen erfordern meist Massivbau und strengere Brandschutzmaßnahmen – das kann dennoch wirtschaftlicher sein, weil die größere Projektgröße mit jedem zusätzlichen Geschoss auch wirtschaftlicher wird (nur einmal Gründung und Dach notwendig bei mehr Wohnfläche).
Vierspänner (vier Wohnungen pro Treppenhaus) bieten gute Belichtung und hohe Effizienz bei ausreichender Bebauungstiefe. Dreispänner sind eine praktikable Zwischenlösung. Zweispänner sind für kleine Projekte sehr kosteneffizient. Doppelhäuser (2+2 Wohnungen) sind planungsrechtlich getrennte Gebäude der Gebäudeklasse 2 und können daher wirtschaftliche Vorteile unter den kleinen Mehrfamilienhäusern bringen.
Die Ausstattung sollte zielgruppengerecht und pflegearm sein. Oft ist eine durchdachte Basis-Ausstattung wirtschaftlicher als luxuriöse Extras: eine gut geplante Sanitäreinheit, Waschmaschinen-Nischen statt separater Räume und möglichst wartungsarme Materialien. Jeder zusätzliche Komfort muss gegen Investitions- und Folgekosten abgewogen werden. Am besten ist die Frage: „Zahlt der Mieter für diese Ausstattung mehr Miete?“.
Es gilt abzuwägen zwischen gesetzlichem Minimum und höheren Förderstandards (z. B. KfW 40). Höhere Standards können Fördermittel und eine bessere Vermietbarkeit bringen, erhöhen aber initial die Kosten durch zusätzliche Technik und Dämmmaßnahmen. Die Entscheidung sollte in einer Kosten-Nutzen-Rechnung geprüft werden und ist auch von den Finanzierungskosten abhängig.
Stapeln Sie Funktionsräume (Bäder, Küchenanschlüsse) übereinander und vermeiden Sie Anordnungen, in denen Bäder direkt über Schlafzimmern liegen. Diese Maßnahmen reduzieren Trittschall- und Schallübertragung zwischen Wohnungen oder vereinfachen die Schallschutzmaßnahmen.
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