Ausschreibungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft

Ausschreibung nach VOB

Vorlesung an der HCU im Fach Bauökonomie

Thema Ausschreibung nach VOB

In den Leistungsphasen 6 bis 9 besteht die wesentliche Aufgabe des Architekten in der Vergabe und Überwachung der Bauleistungen. Um den konzeptionierten Bau nun umzusetzen, müssen Bauunternehmer engagiert werden, die den Bau realisieren.

Eine sinnvolle Grundlage für die Bauphase ist die Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Die VOB ist die Basis für die Ausgestaltung von Bauverträgen zwischen Bauherr (Auftraggeber) und Bauunternehmer (Auftragnehmer). Sie gilt nicht für die Ausgestaltung der Rechtsbeziehungen zwischen Bauherr und Architekt. In der Vertragsordnung werden die Voraussetzungen und die Inhalte einer ordnungsgemäßen Vergabe festgesetzt.

Mengenermittlung nach VOB

Die Mengenermittlung ist während der Vorbereitung der Ausschreibung eine wesentliche Aufgabe des Architekten. Dabei gilt es, möglichst präzise Angaben über die ausgeschriebenen Leistungen und die benötigten Mengen zu machen.

Weitere Informationen zum Vortrag von Herrn Hasenbein finden Sie hier:

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Die „andere“ Mengenermittlung

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Inhalte:

Die VOB gliedert sich in drei Teile:

  • Teil A:
    Hier werden die allgemeinen Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen behandelt.
  • Teil B:
    Die allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen werden in Teil B ausgeführt.
  • Teil C:
    Hier werden die allgemeinen technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen behandelt.

Die VOB ist kein Gesetz, ob und wenn sie Anwendung finden soll, muss sie individuell zwischen dem Bauherrn und dem Unternehmern vereinbart werden. Der Teil C der VOB gilt unabhängig von einer Vereinbarung als anerkannte Regeln der Technik. Öffentliche Auftraggeber sind zur Verwendung der VOB verpflichtet.

In der VOB sind neben der Vorschriften für EU-Vergaben und Verschlusssachen folgende drei nationale Vergabearten vorgesehen:

  1. Öffentliche Ausschreibung
    Im Regelfall werden Aufträge im nationalen Bereich nach einer öffentlichen Ausschreibung vergeben. Hierbei wird der Auftrag öffentlich bekanntgemacht, interessierte Bauunternehmer können daraufhin die nötigen Vergabeunterlagen anfordern und ihr Angebot innerhalb einer Frist abgeben.
  2. Beschränkte Ausschreibung (mit Teilnahmewettbewerb)
    Wenn die Bauleistung, die gefordert wird, sehr komplex ist und damit zu rechnen ist, dass nur wenige Unternehmer die Leistung ordnungsgemäß ausführen können oder die öffentliche Ausschreibung kein Ergebnis brachte, dann kann eine beschränkte Ausschreibung erfolgen. Auch wenn die Ausführung der Leistung sehr dringlich ist oder bei Anwendung einer öffentlichen Ausschreibung ein Missverhältnis zwischen Angebotsaufwand und „Wert der Leistung“ entstehen würde, kann eine beschränkte Ausschreibung angeordnet werden.
  3. Freihändige Vergabe
    Ist eine öffentliche oder beschränkte Ausschreibung unzweckmäßig, kann der Auftrag freihändig vergeben werden. Eine freihändige Vergabe unterliegt keinen Vorgaben der VOB Teil A.

Die Ausschreibungsunterlagen bestehen aus folgenden Bestandteilen:

  • Deckblatt mit allgemeinen Angaben hinsichtlich des Projektes, Name und Anschrift des Bauherrn
  • und des Architekten sowie spezielle Angaben, die das einzelne Gewerk betreffen
  • die Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) für die Ausführung von Bauleistungen sowie die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen (ATV) (also die VOB Teil B und C selbst)
  • die Besonderen Vertragsbedingungen (BVB)/Besonderen Technischen Vertragsbedingungen (BTVB)
  • die Zusätzlichen Vertragsbedingungen (ZVB)/Zusätzliche Technische Ver- tragsbedingungen (ZTVB)
  • Die Vorbemerkungen enthalten eine Baubeschreibung/Maßnahmenbeschreibung, eine Liste der Beteiligten sowie die für diese Ausschreibung relevanten Termine.
  • Leistungsverzeichnisse
  • relevanten Pläne für die auszuführenden Leistungen

In § 7 der VOB/ Teil A wird die Leistungsbeschreibung definiert. Eine detaillierte Leistungsbeschreibung ist dafür nötig, dass das Bauunternehmen Angebote zweifelsfrei kalkulieren kann. Die Leistung muss daher eindeutig, vollständig, technisch richtig und ohne ungewöhnliche Wagnisse für die Bieter beschrieben werden. Die in den Vergabeunterlagen zentrale Leistungsbeschreibung besteht im Regelfall aus der Baubeschreibung und dem Leistungsverzeichnis.

Weiterführende Informationen zu dem Vergabeprozess finden Sie im Skript “Architekturpraxis-Grundlagenwissen”.

Für den Ablauf des Eröffnungstermins gibt es strenge formale Regeln, die in § 14 VOB/A dargestellt sind. Wurden während dieses Termins die Angebote geöffnet und verlesen, werden sie anschließend genau geprüft.

Nach dem Eröffnungstermin dürfen keine weiteren Angebote eingereicht werden. Es folgt nun die Prüfung jedes einzelnen Angebotes unter vier Gesichtspunkten. Die Angebote müssen einer

  • formalen,
  • rechnerischen,
  • technischen sowie
  • wirtschaftlichen Prüfung unterzogen werden.

Sollte es zu Unklarheiten in einzelnen Angeboten kommen, dann kann der Prüfer das Gespräch mit dem Bietenden suchen, um eine Klärung des Angebotsinhalts anzustreben. Dabei sind Gespräche über Änderungen der Preise oder des Angebots nicht erlaubt. Sind alle Unklarheiten beseitigt und damit der Vergleich der Angebote möglich, werden diese gewertet.

In der ersten Stufe werden alle Angebote ausgeschlossen, die formale Fehler oder grobe Verstöße aufweisen. Dabei gibt es zwingende und mögliche Ausschlussgründe zu beachten, die in der VOB abschließend benannt sind.Ferner wird die Eignung der Bieter anhand der Nachweise überprüft. Bei einer freihändigen oder eingeschränkten Ausschreibung müssen die potentiellen Bieter bereits vor der Aufforderung zur Angebotsabgabe auf ihre Eignung überprüft werden.Die Eignung des Bieters kann eingeschränkt werden durch den Nachweis von:

  • Schwarzarbeit,
  • Straf- oder Bußgeldverfahren,
  • schuldhaftem Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Bautechnik,
  • fehlende Koordinierungsmöglichkeiten

Ferner kann auf Register für die sogenannte „Vorqualifizierung“ zurückgegriffen werden. In diesem Fall sind die aktuellen Nachweise beim Register hinterlegt und es genügt die Angabe der Registernummer für den Nachweis.

Die rechnerische Prüfung beinhaltet die mathematische Prüfung und die Prüfung auf eventuelle Lücken durch vergessene Preise, ggf. auch bei Alternativpositionen.

Die technische Prüfung beinhaltet die Erfüllung aller technischen Anforderungen durch die angebotenen Ausführungen/Produkte des Bieters.

Es wird schließlich in der letzten Wertungsphase das wirtschaftlichste Angebot ausgewählt. Ist ein offensichtliches Missverhältnis zwischen Preis und Leistung zu erkennen, muss das Angebot ausgeschlossen werden. Die wirtschaftliche Prüfung beinhaltet alle Kriterien, z.B. auch mögliche Langlebigkeit und Folgekosten eine Ausführung, so dass nicht unbedingt der billigste Bieter den Zuschlag erhalten muss.

Es gibt zwei Möglichkeiten, wie ein Ausschreibungsverfahren beendet wird:

  • Ein Bauunternehmer erhält den Zuschlag.
  • Die Ausschreibung wird aufgehoben.

Gründe für eine Aufhebung können sein:

Angebote entsprechen nicht den Ausschreibungsbedingungen: Alle eingegangenen Angebote

  • entsprechen nicht den formellen Voraussetzungen,
  • haben nicht die festgelegten Fristen eingehalten
  • sind unvollständig oder weisen Mängel auf.

Grundlegende Änderung der Vertragsunterlagen: Wenn die Rahmenbedingungen für das Projekt sich aus unvorhersehbaren Gründen geändert haben und diese Änderungen unzumutbare Bedingungen für den Bieter oder/ und Auftraggeber darstellen, kann die Ausschreibung aufgehoben werden.

Beispiele für unzumutbare Änderungen:

  • nachträgliche Kürzung der Etatmittel,
  • Auflagen, Baubeschränkungen,
  • Bodenverhältnisse.

Andere schwerwiegende Gründe für die Aufhebung der Ausschreibung könnten sich aus der objektiven Interessenlage des Auftraggebers ergeben:

  • Änderung der politischen Verhältnisse,
  • die Angebotssumme des niedrigsten Angebotes überschreitet die im Haushalt zur Verfügung gestellten Mittel,
  • die Ausführung der geplanten Arbeiten könnten bei einer anderen Ausführungsart wirtschaftlich günstiger realisiert werden.

Es gibt eine Mitteilungspflicht gegenüber den Bietern, die ausgeschlossen wurden oder nicht in die engere Wahl gekommen sind. Ihnen muss das Ausscheiden frühstmöglich mitgeteilt werden, damit sie den möglichen Zuschlag nicht mehr in ihrer betrieblichen Planung berücksichtigen.

Weiterführende Informationen zum Eröffnungstermin finden Sie im Skript “Architekturpraxis-Grundlagenwissen”.

  1. Wie muss eine Position beschrieben sein?
  2. Welche Bestandteile hat eine Ausschreibung ?
  3. Welche Teile der VOB sind verbindlich und welche müssen individuell vereinbart werden?
  4. Welche Bauherren müssen die VOB anwenden und warum?
  5. Was ist eine Angebotsfrist? Was ist eine Zuschlagsfrist?
  6. Was findet am Eröffnungstermin statt?
  7. Muss der billigste Anbieter den Auftrag bekommen?

VOB Teil C und Mengenabweichungen

Inhalte:

Um für das Angebot den Preis für die Leistung kalkulieren zu können, benötigt der Bieter genaue Angaben über die zu erbringende Leistung. Der Architekt hat in der Vergabevorbereitung die Aufgabe, die Leistungen zu beschreiben sowie die Mengen (Massen) genau anzugeben.

Hat er alle nötigen Angaben, kann der bietende Bauunternehmer einen Einheitspreis (Preise pro Einheit x Mengen aus Leistungsbeschreibung) ermitteln, der die Grundlage seines Angebotspreises ist. Die VOB/C nennt für jedes Gewerk spezielle Regeln zur Mengenermittlung. Bei einer Ausschreibung nach VOB für die öffentlichen Auftraggeber sind diese Regeln verbindlich anzuwenden.eber sind zur Verwendung der VOB verpflichtet.

Bauleistungen werden in der Regel durch einen Einheitspreisvertrag vergeben. Nach der Auftragsabwicklung wird für die Abrechnung der Bauleistungen allerdings das tatsächlich entstandene Werk zugrunde gelegt – nicht die Mengenermittlung. Kommt es dann durch falsche oder ungenaue Angaben in der Ausschreibung zu realen Mengenabweichungen um mehr als 10 Prozent, können sowohl der Bauunternehmer wie auch der Bauherr einen geänderten Einheitspreis verlangen.

Deshalb ist es sehr wichtig, dass der Architekt bei der Mengenermittlung sehr exakt ist und diese Ermittlung nach den Abrechnungsregeln des jeweiligen Gewerkes der VOB/C erfolgt.

Kommt es zu Mengenabweichungen, ändert sich die Kalkulationsgrundlage, denn in jedem Einheitspreis ist neben den herstellungsabhängigen Kosten (Einzelkosten der Teilleistungen) auch eine Umlage der Gemeinkosten der Baustelle, der allgemeinen Geschäftskosten sowie für Wagnis und Gewinn enthalten.

Mengenreduzierungen: Der Anteil der Gemeinkosten, der für dieses Bauvorhaben kalkuliert wurde, wird nicht mehr voll abgedeckt. Der Auftragnehmer hätte bei Kenntnis der tatsächlich auszuführenden (geringeren) Mengen einen höheren Einheitspreis kalkuliert. Der Bauunternehmer wird in diesem Fall auf eine Anpassung des Preises drängen.

Mengenüberschreitungen: Der Auftragnehmer hätte bei Kenntnis der tatsächlich auszuführenden (größeren) Mengen einen niedrigeren Einheitspreis kalkuliert. Der Bauherr wird, wenn möglich, auf eine Änderung des Einheitspreises drängen.

Die Abrechnung nach der Auftragsabwicklung kann also zum Vor- oder Nachteil einer der beiden Parteien erfolgen. Die Regelung zur Änderung des Vertragspreise in § 2 Nr. 3 VOB/B bezieht sich nur auf die Fälle, in denen die Mengenmehrungen bzw. -minderungen ohne jede Entwurfsänderung und ohne jeden Eingriff des Auftraggebers veranlasst sind, sich also allein aufgrund falscher, ungenauer Schätzungen bei der Ausschreibung ergeben. Die nachträgliche Entwurfs- oder Ausführungsänderung stellt jedoch eine Teilkündigung, eine Auftragserweiterung oder Kombination diese Fälle dar. Hier gilt die Regelung §2 Nr. 3 VOB/B nicht und kann daher zu erheblichen Mehrkosten führen.

Weiterführende Informationen zur Mengenermittlung finden Sie im Skript “Architekturpraxis-Grundlagenwissen”.

  1. Welche Regeln sieht die VOB bei Mengenabweichungen (Mehrungen/Minderungen der Menge) während Bauausführung vor?
  2. Wie wird der Preis bestimmt, wenn eine Entwurfsänderung zu Änderungen der Bauleistung führt?
  3. Wann ist eine Mengenänderung noch gering, so dass der Einheitspreis gleich bleibt?
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